Пазарът на недвижими имоти: следва ли срив на цените?

Финансовата криза, която настъпи през 2008 година остави трайни негативни последици и споменът от дългото и продължително възстановяване на икономиката кара все повече българи да си задават въпроса дали лошият сценарий от 2008 година може да се повтори, коментира Димитър Калайджиев - експерт по недвижими имоти, цитиран от bTV.

Ситуацията преди малко повече от десетилетие напомня на себе си по няколко основни белега:

Сделките през първото полугодие на 2021г. са с 14% повече спрямо същият период за “нормалната" 2019г. Съответно ръстът на цените е 12-14%.

Ако вземем предвид нормалната тенденция на поскъпване през годините, която е 1,6% на тримесечие за страната и 4% на тримесечие за столицата - се очертава ясен сигнал за нещо еуфорично.

Ако направим паралел с 2008 г., то тогава ръстът на цените за цялата година беше 25% за цялата година и дойде “прекалено" след няколкото години на възходящи цени.

Пълзяща инфлация. Една от причини цените да се покачат толкова драстично е и поскъпването на почти всички основни суровини с над 50%, енергията и работната ръка. Това поскъпване се наблюдаваше и през “далечната" 2008г.

Има огромен интерес от страна на инвеститорите за строителство във водещите пазари в България. Започват да се сключват рискови сделки на много високи нива на обезщетение и собствениците на парцелите успяват да договорят много добри условия при продажбата на парцелите.

Банките са свръхликвидни и отпускат сравнително лесно ипотечни кредити

Основният въпрос, който стои на дневен ред, е дали уроците са научени, или ни е останал единствено лошият спомен. Нека погледнем и различията в пазарната ситуация на имотния пазар през 2008г. И сега: ако разглеждаме само местния български пазар, то в доста насоки изглеждаме много по-подготвени и стабилни от периода на изминалата финансова криза:

Ако през 2008г. “балонът" в имотния пазар беше изкуствено донадут от външни инвеститори , то през последните 7-8 години над 90% от инвестициите в България са от местното население.

Няма ги руснаците, няма ги англичаните, няма ги турците, няма ги гърците. Нямаме фактор, който да завишава изкуствено цените. Потреблението почти изцяло е от местното население, като 65% от покупките са с цел лично ползване, а 35% са с цел инвестиция.

По-стабилна и висока доходност на населението. Доходите растат и ще продължават да растат. Официалната статистика е, че през 2008г. на българина са му били нужни 3 месечни заплати, за да закупи 1 квадратен метър жилищна площ, докато сега този коефициент е 1,4 месечни заплати. Това означава, че имотите днес са много по-достъпни.

Ипотечните кредити са 4 пъти по-евтини от 2008г.

През 2008г. лихвените проценти достигаха до нива 8-9%, докато сега средният лихвен процент е 2,7%.

Въпреки сравнително лесното отпускане на кредити, продиктувано от по-ниската средна възраст на кредитополучателите, както и по-високите доходи в сравнение с 2008 година, промяната, която банките предприеха при отпускането на ипотечен кредит, е предлагането на индивидуални условия за всеки кредитоискател спрямо неговия индивидуален профил.

Ипотекирани имоти от банки, продавани на публична продан от ЧСИ, спадат рязко - това става ясно от доклада на Камарата на частните съдебни изпълнители.

От 51 699 броя през 2017 г. до 41 174 през 2018 г. (инерция от имотния балон и световната ипотечна финансова криза от 2008 г.) до само 2 611 обяви към 22 януари 2020 г. От тези 39 ca зa гарсониери, 148 са двустайни жилища и 130 – зa триcтaйни.

Мнoгocтaйнитe жилищa ca 68, a мeзoнeтитe – 16 брoя. Нaй-гoлям избoр имaт тeзи, кoитo ca рeшили дa cи купят зeмeдeлcкa зeмя - 465 обяви. Тази тенденция е продиктувана от значителния спад в отпускането на лоши кредити.

Както виждате пазарът на жилищни имоти “от банки" или по-точно от ЧСИ е силно ограничен в момента. А сега и няма имотен балон, както през 2008 г., което да доведе то това да се увеличи предлагането на имоти от ЧСИ на търгове.