Ако решим сами да съставим договор за наем или да подпишем такъв – за какво трябва да внимаваме

В днешни дни без никакви усилия в интернет може да бъде открита бланка за договор за наем. Това обаче не променя факта, че със сключване на договора за наем за страните се пораждат определени задължения, неизпълнението на които води до възникване на спорове, воденето на съдебни дела и други неприятни за страните последици. Поради тази причина при сключване на договор за наем следва да се подхожда внимателно и при необходимост да се осъществи консултация с адвокат.

Blagoevgrad24.bg ще ви запознае с основните параметри на договорите за наем. Позоваваме се на специализирани сайтове.

Договорът за наем представлява съглашение между две лица, по силата на което наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, за което наемателят да му заплати уговорената цена. 

В гражданския оборот най-широко разпространен е договорът за наем на недвижим имот- апартамент, гараж, магазин или друг търговски обект. Възможно е и сключването на договор за наем на земеделска земя между частни лица. 

Правна характеристика на договора за наем

Договорът е консенсуален /предаването на вещта не е част от фактическия състав на договора/ и неформален. Има обаче форма за доказване и форма за противопоставимост /чл.237 ЗЗД/.

Страните по договора за наем се наричат наемател и наемодател.

Предмет на договора е облигационното право на ползване върху наетата вещ. Тя може да бъде както движима, така и недвижима, като във всички случаи тя трябва да бъде индивидуално определена. Тук следва да се отбележи, че вещта не може да е потребима /потребими вещи са тези, които при използването им според тяхното предназначение биват унищожени или дотолкова увредени, че не могат повече да се използват по предназначение- хранителните стоки, суровините и горивните материали/. Потребимите вещи са обект на договора за заем за потребление.

Сключване на договора за наем

Договорът за наем се счита сключен от момента на постигане на съгласие между страните, като не е необходимо същото да бъде в определена форма. Следва обаче при сключване на договора вещта, която бива отдавана под наем да бъде ясно индивидуализирана.

Както бе споменато и по-горе, договорът за наем е неформален. Т.е. същият може да бъде както под формата на устно споразумение, така и под формата на писмен договор. В случай обаче че отдадения под наем недвижим имот е прехвърлен, договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър. В случай че не е вписан, но е сключен преди прехвърлянето на имота и има достоверна дата, договорът е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако договорът не е вписан и няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок, т.е. може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие. Т.е. вписването на договора за наем не е задължително, но е в полза на наемателя.

Срок на договора за наем

В общия случай договорът е срочен, но може да бъде и безсрочен. Максималният срок на договора е 10 години, освен ако е търговска сделка. За да бъде уговорен срок от 10 години обаче следва наемодателят да има право да се разпорежда с вещта /собственикът на вещта/. В случай че наемодателят може да извършва само действия на обикновено управление, договорът може да бъде за максимален срок от 3 години /чл. 229 ЗЗД/. Ако договорът е сключен за срок по-дълъг от установеното по-горе, в тази си част той се замества от императивната разпоредба на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и действието му се ограничава до 10, респективно 3 години.

Ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.

Прекратяване на договора за наем

Срокът на договора има основно значение за прекратяването му. Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е предупреждение от един ден. Няма пречка страните да уговорят различни срокове на предизвестие.

Права и задължения на страните по договора за наем

След сключване на договора наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета. Ако вещта не е предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето ѝ или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи. Наемодателят обаче не отговаря за недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство.

Наемателят е длъжен да си служи с вещта за определеното в договора ползване, а при липса на такова - съгласно предназначението ѝ. Той е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.

В тежест на наемателя е поставено и отстраняването на дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива. Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тия поправки, наемателят може да иска поправянето ѝ или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи, но той може да иска обезщетение само когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря. Ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността ѝ срещу наема.

В случай на възникване на повредите и посегателствата, извършени върху наетата вещ наемателят е длъжен да съобщава незабавно на наемодателя. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.

След прекратяване на наемното правоотношение /договора за наем/ наемателят е длъжен да върне вещта. Ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.