Какво се случва във Варна? Старите жилища поскъпнаха с повече от новите!

В края на 2021 г. годишният темп на растеж на индекса на цените на жилищата (ИЦЖ) възлезе на 9.4% (спрямо 8.7% през предходното тримесечие), което беше съпроводено и с повишение на обема на сключените сделки за покупко-продажба (с 30.2% на годишна база). Това се посочва в тримесечното издание на БНБ "Икономически преглед“.

"Нарастване на цените на жилищата продължи да бъде отчитано във всеки от първите шест по-големина областни града, като най-значително бе поскъпването на жилищата във Варна (10.8%). По подкомпоненти на ИЦЖ растеж на цените се наблюдаваше едновременно при съществуващите (10.0%) и новите (8.4%) жилища.

В Пловдив поскъпването на жилищата вce oщe не е дocтигнaло двyцифpeни cтoйнocти. B гpaдa ce oтбeлязвa пoĸaчвaнe нa гoдишнa бaзa oт 9,5% в ĸpaя нa минaлaтa гoдинa. Tyĸ oбaчe, зa paзлиĸa oт Bapнa, cтapитe жилищa ca пocĸъпнaли пoвeчe - c 13,2%, a пpи нoвoтo cтpoитeлcтвo пoвишeниeтo e c 4,9% по данни на НСИ.

Фактори, които все така подкрепяха търсенето на жилища и допринасяха за нарастването на техните цени, бяха увеличението на доходите от труд, подобрението на нагласите на домакинствата за придобиване на жилище, а също и засилването на кредитната активност“, се казва в доклада.

Според експертите на БНБ натрупаните спестявания в икономиката и ограничените алтернативи за тяхното инвестиране в среда на ниски лихвени проценти продължиха да бъдат други фактори с проинфлационно влияние върху цените на жилищата. 

В допълнение към това проинфлационен фактор по линия на предлагането беше непреставащото ускоряване на годишния растеж на индекса на разходите за строителство 75 до 18.5% през четвъртото тримесечие на 2021 г. (поради по-високи разходи както за труд, така и за материали).

През тримесечието цените на жилищата общо за страната превишиха с 0.4% отчетените досега в исторически план максимални стойности през третото тримесечие на 2008 г. През четвъртото тримесечие на 2021 г. съотношението "цена/наем на жилищата“, което e често използван индикатор за подцененост/надцененост на жилищата, продължи да надвишава съществено (с 28.9%) дългосрочната си (историческа) средна стойност.

Какво ще се случи с лихвите по кредитите за жилище

Това е сигнал, че решенията на домакинствата за придобиване на жилище се определят от мотиви, които са различни от извличане на непосредствена финансова полза чрез отдаване под наем на новопридобитите имоти, посочват експертите. Според тях такива причини биха могли да бъдат очаквания за продължаващо нарастване на цените на жилищата (и реализиране на капиталова печалба след продажба в бъдеще) или възприемане на жилищата като алтернативен актив за съхранение на стойност в условия на ниски лихвени проценти и значителен растеж на потребителските цени.

В същото време оценките, направени с макроиконометричен модел на БНБ 76 , показват значително по-слабо положително отклонение на текущите цени на жилищата в България от дългосрочното им равновесно ниво (в размер на около 2.7%). Това се дължи на факта, че нарастването на доходите на домакинствата в комбинация със запазващите се ниски лихвени проценти по жилищни кредити повишават  достъпността на жилищата, което в макроикономическия модел се отразява като повишение на равновесната им цена.

От БНБ цитират регулярно провежданото от НСИ Наблюдение на стопанската конюнктура, според което през април 2022 г. 51.8% от мениджърите в строителството предвиждат повишение на продажните цени през следващите три месеца (спрямо 34.2% в края на 2021 г.).